ULI最新房地产经济预测显示经济和工业将持续增长

城市土地研究所的最新《房地产经济预测》显示,尽管房地产经济学家对美国经济增长的看法有所缓和,但他们继续预测国内生产总值(GDP)的正增长,缓慢但稳固的就业增长,稳定的房地产市场以及到2021年的回报。

ULI报告的结论基于2019年8月对32个领先房地产组织的41位经济学家和分析师进行的调查。尽管美国国债的收益率曲线倒挂(通常预示着经济衰退),中美贸易争端升级以及欧洲(尤其是英国和德国)经济增长放缓,但该群体的情绪总体上仍然乐观。

ULI领导成员,SaSa投资管理公司美洲策略与研究主管William Maher指出,尽管有这些不利因素,但美国在2019年7月创造了新的经济增长寿命记录,这是自记录保持以来的首次超过10年。他说:“到2021年的预测仍然是积极的,表明当前的扩张将继续创纪录。因此,房地产基本面应保持健康,资产类别的回报在预测期内变化不大。”

Maher今天在一个ULI会员网络研讨会上讨论了调查结果,其中还包括来自Cushman&Wakefield的全球预测负责人Rebecca Rockey的观察。和斯图尔特·霍夫曼,为PNC金融服务集团高级副总裁兼首席经济学家。大都会人寿投资管理公司(MetLife Investment Management)董事总经理兼房地产股票策略主管ULI全球管理受托人Mark Wilsmann主持了网络研讨会。

半年度调查的预测涵盖2019年至2021年的预测期间,其中包括:

美国GDP在2019年将增长2.3%,低于2018年的2.9%,但与5月1日发布的先前预测没有变化。预计2020年GDP增​​长将放缓至1.7%,然后在2021年略微增长至1.9%。

到2021年,净工作岗位平均每年增长 170万,而长期平均增长 110万。预计2019年的就业增长为220万,2020年为140万,2021年为150万,高于先前的预测。但是,许多经济学家预测,随着熟练或合格工人人数的减少,工作增长将放缓。预计2019年全国失业率将维持在目前的3.7%水平,这是过去五十年来的最低水平,但到2021年将上升至4.1%。

在所有预测年中,美国10年期国债的预期收益率均低于六个月前的预测(与一年前相比,跌幅甚至更大)。预计2019年,2020年和2021年的年终收益率分别为1.8%,2.0%和2.3%。相比之下,2019年年底预测为2.8%,2020年和2021年预测为2.9%。2018年10月的预测是2019年为3.3%,2020年为3.5%。Maher指出,美国10年期美国国债的预期收益率下降“是一个明显的转变,应该对房地产价值产生积极影响。”

在强劲的2018年之后,房地产交易量将在预测期内放缓。根据预测,2018年最终交易量为5,790亿美元,是自全球金融危机以来的第二高水平,无法持续。经济学家预测2019年的交易量为4750亿美元,2020年为4500亿美元,2021 年为4150亿美元,均低于此前的预测。年度CMBS发行量的预期略有下降,2019年为750亿美元,2020年为650亿美元,2021年为750亿美元,略低于长期平均水平800亿美元。

穆迪/ RCA商业房地产价格指数(CPPI)衡量的商业房地产价格增长预计在未来三年内将分别放缓至2019年,2020年和2021年的5.1%,4.0%和3.9%。与六个月前的预测相比,CPPI的预测全年都在上升,这可能是由于较低的利率所致。

未来三年的租金增长预期对所有物业类型均上升或持平,但工业和酒店除外,租金预测下降。尽管发生了这种变化,但工业租金的增长将引领所有房地产类型,预计在2019-2021年间平均增长3%,其次是公寓,增长2.5%; 办公空间,占2.1%;酒店,平均可出租客房收入增长1.4%;社区和社区中心的零售率为1.3%。

在未来三年中,预计所有类型的房地产的全国空置率或空房率将温和上升,尽管通常会低于先前的预测。到2021年底,公寓的空置率将提高到4.7%。到2021年底,工业空房率将达到7.4%,远低于长期平均水平10.2%。预计未来三年的办公室空缺率将增加,到2021年年底将达到12.8%;到2021年,零售率将达到9.5%。

由全国房地产投资信托理事会(NCRIEF)房地产指数衡量的房地产回报预测高于之前的更新,这可能是由于经济持续增长和利率降低所致。预计2019年,2020年和2021年的总收益分别为6.0%,5.2%和5.5%。工业将继续引领所有房地产类型,到2021年平均总回报率为8.7%;到2021年,公寓和办公室的其他物业类型的平均回报率将为5.5%,零售业的平均回报率为2.8%。

房地产经济学家在进入2019年以来非常强劲的开端之后,已经提高了股票房地产投资信托(REIT)的回报。全国房地产投资信托协会(NAREIT)的总回报复合物预计将从2019-21年平均增长9.8%六个月前的预测平均值为5.7%。截至2019年9月,美国REIT年初至今增长了28%,因此对2019年全年15%的预测可能是保守的。

在过去的六个月中,由于较高的建筑成本可能正在减缓需求,因此独户房屋的建造前景有所减弱。预计单位开工量将从2018年的877,000下降至2019年的850,000、2020年的810,000和2021年的800,000。预计所有年份的建筑量均低于长期年均975,000房屋的平均水平,这将标志着自交付以来的首次下降。全球金融危机。预计未来三年房价平均增长 3.2%。

“总的来说,这一预测的主要收获是,有贡献的经济学家认为,始于2010年的当前创纪录的经济和房地产扩张没有尽头,”马赫说。“预计包括GDP和就业增长在内的经济增长将从2018年的强劲水平放缓,这将使长期利率保持较低水平。零售业可能会受到例外影响,零售业将继续受到重组的影响,房地产基本面到2021年回报率将保持稳定。”

ULI的《 2019年秋季房地产经济预测》是根据该研究所资本市场和房地产中心每半年进行的对经济学家和行业分析师的调查得出的一系列预测中的最新预测。